耐震改修 耐震リフォームの流れ
中古住宅を買う際に知っておくべきなのが、住宅の基本性能だ。
住宅の基本性能というのは、その住宅が持っている住宅としての能力だが、もっと簡単に言うと、何年の建築基準をクリアしているかだ。
日本の住宅は建築基本法によって基準が定められていて、その建築基本法も徐々に様々な基準が追加されているので、建てられた時期によって住宅の基本機能が大きく違う。
安全面で一番重要なのが、1981年の耐震基準の変更で、2000年にはさらに耐力壁の配置バランスや基礎強化が盛り込まれている。
つまり81年以前に建てられた建物は、耐震性能が劣っている可能性が高いのだ。
ほかにも、
- 1998年…省エネ性能基準（断熱性能）
- 2003年…24時間換気システムの設置
といった建築基準が追加されており、これ以前に建てられた建物では、住宅の基本性能が劣ると考えた方が良い。
特に増改築している木造住宅は、問題が多くて、耐震性能が落ちる。
耐震性能が高いか低いかは、「基礎」「土台」「耐力壁」で決まる。
「基礎」とは、建物が乗っかっている部分のことだ。
木造住宅を建てる際に、間取り図の形に鉄筋を組んで、それを型枠で囲ってコンクリートを流し込む。
この一番下にある鉄筋コンクリートの部分が「基礎」と呼ばれる部分だ。
基礎がない建物や、鉄筋が入っていない無筋コンクリートの場合もあって、地震には非常に弱くなる。
鉄筋コンクリートの基礎の上に載ってる太い材木が「土台」だ。
土台は鉄筋コンクリートの基礎に固定され、耐シロアリ処理が為された部分だ。
この土台の上に柱を建て、床を張り、壁を造っていくことで家が建つ。
横揺れに強い「耐力壁（たいりょくへき）」が、建物にたくさんあると地震に強くなる。
逆に耐力壁が少ないと、地震で倒壊しやすくなる。
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耐震補強 耐震リフォームの流れ
中古住宅を買う場合、耐震性能が非常に重要だ。
古い住宅は、老朽化や増改築などによって、耐震性能が非常に低い場合があるからだ。
耐震性能は、基礎・土台・耐力壁の3つのポイントで決まり、基礎や土台が傷んでいる場合は、何らかの耐震補強が必要になる。
また増改築などで柱や壁を取り払ったりしていると、耐震性能が落ちているので、壁の耐震性を補強し、耐力壁を増やして耐震補強が必要だ。
耐震補強・耐震改修・耐震リフォームには、大きく分けて3つの方法がある。
- 家屋の外側から壁をはがして補強する
- 家屋の内側から壁をはがして補強する
- 壁をはがさず補強する
耐震改修・耐震リフォームの費用は、一般的な一戸建て木造住宅では、だいたい50万～150万円くらいとされている。
耐震補強は、次のような順序で行われる。
耐震診断
耐震改修の第一歩は、耐震診断だ。
現在の建物が地震に対してどれくらいの強さを持っているかを、図面や実地調査で判定する。
予備調査
まず設計図や増改築などの有無を調べて、耐震性が劣りそうなところを事前に洗い出す。
断層の有無など、地盤の情報も参考にする。
現地調査
予備調査で問題がありそうな部分を中心に現地調査を行う。
さらに見落とし等がないかを確認する。
耐震診断・耐震性能の評価
予備調査と現地調査より、専門家が耐震診断を行う。
耐震診断は点数制で、評点が1.5以上は耐震改修の必要無し。
逆に評点1.0未満は耐震改修が必要。
耐震改修計画を立てる
耐震診断によって明らかになった改修ポイントをまとめ、耐震改修計画を立てる。
耐震改修ポイントの確認
耐震改修が必要な箇所をリストアップし、改修した場合に耐震性能がどれくらい上がるかを数値化する。
耐震改修予算に応じた改修計画作り
改修予算によって改修する部分を決定し、改修業者が設計を行う。
図面を作り、耐震改修費用を見積もる。
改修内容と見積もり費用の契約を行う。
耐震改修工事の実施・施工
耐震改修工事を実施する。
