老後の住まいさがし＆リフォームの基礎知識

老後の住まい探し。

 

次は住宅ローンについて考える。

 

まずは銀行などの金融機関から、いくらまで借りられるかという話だ。

 

住宅を現金で買える人は少数派だろうから、住宅を買う場合はどうしてもローンを組んで、購入資金を借り入れるしかない。

 

その際にどのくらいまで借りられて、それによって生活がどう変わるかはシミュレーションが必要だ。

 

というのもせっかく持ち家・分譲マンションを手に入れても、生活が極端に苦しくなっては生きづらいからね。

 

これでは老後がつまらない物になってしまう。

 

住宅ローン　借り入れ上限　年収負担率

さて、金融機関が住宅ローンを設定する上限は、年収によってだいたい決まっている。

 

それが次の表だ。

 

年収	年収負担率の上限
300万円未満	２５％
300万円以上、400万円未満	３０％
400万円以上、700万円未満	３５％
700万円以上	４０％

年収負担率というのは、年収の何％を返済するかという割合で一年間の返済金額÷年収×１００　で計算する。

 

たとえば年収400万円の世帯で負担率が３５％なら、毎年140万円の返済ができると言うことだ。

 

この場合、住宅ローン金利が３％なら、30年返済で約2,800万円のローンが組める。

 

金利が５％なら、30年返済で約2,200万円のローンが組める。

 

ただし年収負担率３５％だと、実際には、年収の半分が住居費になってしまうから注意が必要だ。

 

一般的には、年収負担率２５％が上限だと考えられている。

 

銀行などの金融機関から、いくら借り入れることができるか。

 

これは住宅取得のための前提条件となるから重要だ。

 

いくら欲しい物件が見つかっても、先立つお金がなければどうしようもない。

 

なので自分が住宅購入にいくら出せるのか、いくらの物件までが検討範囲になるのか、住宅ローンで借入可能な金額を調べてから、物件を探さないといけない。

 

この住宅ローンの借入限度額は、年収で決まる。

 

年収から返済に充てる割合を年収負担率と呼ぶが、年収負担率３０～４０％位が上限で、２５％未満だと「安全だ」と言う風に言われている。

 

たとえば住宅ローンの金利が３％で30年返済だと、年収が４００万円・年収負担率２５％なら、約2,000万円が借り入れ可能な上限になる。

 

年収600万円なら、約3,000万円まで融資が受けられる。

 

ただしこの年収負担率２５％というのは、結構キツい水準であり、生活レベルを圧迫するレベルだ。

 

というのもこれは可処分所得で考えると、３５％前後の水準になるからだ。

 

使えるお金の３分の１以上を住宅ローンの返済に回さねばならないから、生活はかなり切り詰めていかなければならない。

 

というのも家を買った場合、支払いはローンの返済だけじゃないからだ。

 

管理費や修繕積立金費も毎月２～３万円くらいはかかるし、固定資産税も払わないといけないから、手取りの約４割が分が住居費になってしまう。

 

「家賃並みの支払いで、家がもてます！」なんていう広告はよく見るが、住宅ローンの返済は家賃より2～3万安いくらいで、本当の家賃並みになるということになる。